Rynek wynajmu centrów logistycznych w Polsce zdominowany jest przez duże międzynarodowe firmy. To kim są właściciele zależne jest w dużej mierze od tego, na którym etapie cyklu funkcjonowania (tzw. lifecycle stage) jest dane centrum logistyczne. Właścicielem może być jeszcze pierwotny deweloper lub fundusz, który odkupuje hale po ich wybudowaniu i skomercjalizowaniu. Na kolejnym etapie duże fundusze (często giełdowe) inwestują w całe pakiety centrów logistycznych. Wówczas takie obiekty są zarządzane przez wyspecjalizowanych zarządców nieruchomości, a fundusz jako właściciel ogranicza się jedynie do liczenia stopy zwrotu ze swoich inwestycji lub wartości do dalszej odsprzedaży.
Chcąc wynająć powierzchnię magazynową w parku logistycznym można działać na dwa sposoby:
1. Jedną z opcji jest zgłoszenie się do pośrednika, który wesprze w całym procesie wynajmu.
2. Drugim rozwiązaniem jest samodzielne nawiązanie kontaktu z firmą zarządzającą daną powierzchnią.
Zgłaszając się bezpośrednio do zarządcy lub właściciela (czasami właściciel sam zajmuje się komercjalizowaniem i szukaniem najemców, a czasami zleca to wyspecjalizowanym zarządcom) ma się trochę większe pole do negocjacji warunków najmu. Cena najmu prawdopodobnie będzie identyczna w obu przypadkach, ale ilość i wartość „zachęt” może się różnić.
I tutaj pierwszy kruczek, na który warto zwrócić uwagę. W przypadku zgłoszenia się do pośrednika, jeśli dojdzie do podpisania umowy, to właściciel powierzchni jest zobligowany zapłacić pośrednikowi prowizję - z reguły kilkumiesięczny czynsz, więc teoretycznie lepiej zgłosić się bezpośrednio. Potem jednak okazuje się, że cena czynszu bazowego będzie taka sama bez względu na to czy będziesz chciał wynająć magazyn bezpośrednio u właściciela/zarządcy czy robiąc to poprzez pośrednika. Dodatkowo wynajmujący bardzo niechętnie chcą negocjować stawkę czynszu bazowego. O co, więc tu właściwie chodzi? Przecież wynagrodzenie pośrednika ma albo przynajmniej powinno mieć spore znaczenie dla wartości całego kontraktu. Tu pojawia się pojęcie czynszu efektywnego oraz „zachęt” za podpisanie umowy.
I dopiero tu korzystanie z pośrednika lub nie będzie miało wpływ na koszty. W sytuacji samodzielnego zgłoszenia się do zarządcy lub właściciela prędzej można negocjować tzw. „dodatkowe zachęty” albo „kontrybucję”. Tu dopiero pojawiają się ewentualne oszczędności. Niemnie jednak, jeśli nie ma się doświadczenia w wynajmowaniu hal to skorzystanie z usług pośrednika, może być słusznie podjętą decyzją. Jego wsparcie powinno obejmować również doradztwo i objaśnienia wszelkich zapisów zawartych w umowie, które dla wielu mogą być niezrozumiałe, a w których kryje się wiele niekorzystnych dla najemcy zapisów.
Dodatkowa zachęta to nic innego jak dodatkowe korzyści, które właściciel obiektu oferuje poszukującemu powierzchni do wynajmu w zamian za to, że zdecyduje się on podpisać umowę właśnie z nim. Może to być na przykład w formie zwolnienia z czynszu (rent free). Takie zwolnienie może wynosić od kilku do nawet kilkunastu miesięcy (niedawno słyszeliśmy również o nawet 2-letnim okresie zwolnienia z czynszu). Dodatkowe zachęty mogą występować np. w formie inwestycji, które właściciel poczyni, aby dostosować powierzchnię do potrzeb danego klienta – wybudowanie lub remont biura, przerobienie oświetlenia (w starszych budynkach) i wszystkie inne wydatki, które właściciel weźmie na siebie, aby tylko doprowadzić do zawarcia umowy z zainteresowanym wynajmem magazynu.
Kontrybucja jest jeszcze ciekawszym zjawiskiem. Oznacza ona pieniądze, które dany właściciel hal przekaże najemcy, aby doszło pomiędzy nimi do zawarcia umowy najmu. Teoretycznie te środki przekazywane są na dostosowanie powierzchni i inwestycje w infrastrukturę, czyli na zakres działań, które każdy z wynajmujących powinien poczynić samodzielnie. W praktyce pieniądze przekazywane są najczęściej w formie przelewu i nikt w dalszej części współpracy nie weryfikuje na co uzyskane środki zostały faktycznie wydane.
Można pomyśleć - jak to możliwe? Przecież to nielogiczne? Komu to się opłaca? Dla większości występowanie kontrybucji w usługach logistycznych może szokować, brzmieć dziwnie i wręcz... zachęcająco, ale czy realnie może się to opłacać? Niektórzy mogą nazwać to ofertą życia i niesamowicie atrakcyjną okazją. Jak to wygląda naprawdę? Prowadząc biznes wszyscy wiedzą, że w życiu nie ma nic za darmo i jeśli coś przedstawia się na pierwszy rzut jako okazja stulecia to bardziej, niż pewne jest, że musi się z tym wiązać jakiś haczyk. I tak jest również i w tym przypadku. Nim wyjaśnimy o co chodzi musimy cofnąć się o jeden krok.
To właśnie w tym momencie pojawia się kluczowe określenie dla drugiego artykułu z serii NAU(logisty)KA z Point of View.
Planując i zarządzając biznesem długoterminowo przy wynajmie magazynu to właśnie czynsz efektywny jest tą najważniejszą stawką, ale czym on tak właściwie jest? Czynsz efektywny to nic innego jak stawka, którą będzie się płacić średnio przez cały okres najmu magazynu. Uwzględnia ona czynsz bazowy, który jest wpisany do umowy najmu plus wszystkie zachęty i kontrybucje, które zaoferowano. Wyjaśnimy to na danym przykładzie.
Umowa najmu obejmuje:
• wynajem 10 000 m² magazynu,
• na 5 lat ze stawką 4,80 € za 1 m² (UWAGA! za powierzchnie biurowe należy dodatkowo zapłacić średnio 10 – 15 € za 1 m², ale dla uproszczenia nie uwzględniamy w naszym przykładzie) i
• 12-miesięcznym okresem rent free.
Ustalmy, że kontrybucja wynosi 50 000 €.
Przejdźmy do obliczeń.
60 miesięcy x 4,8 € x 10 000 m² = 2 880 000 €
Czynsz bazowy za cały okres wyniesie = 2 880 000 €
Od tego odejmujemy okres rent free – 12 x 4,8 € x 10 000 m² = 576 000 € i kontrybucję 50 000 €, co łącznie daje: 2 880 000 € – 576 000 € – 50 000 € = 2 254 000 €
Ten wynik dzielimy następnie przez okres trwania umowy, czyli 60 miesięcy:
2 254 000 € / 60 miesięcy / przez 10 000 m² = 3,76 €.
3,76 € to jest właśnie nasz czynsz efektywny, a 4,80 € to czynsz bazowy.
Jeszcze jedna ważna uwaga. W okresie rent free nie jest tak, że nie płaci się nic. Nadal trzeba płacić opłatę serwisową (service charge), która z roku na roku jest coraz wyższa i stanowi coraz większy udział w całkowitym koszcie wynajęcia magazynu.
Wydaję się to bezsensu? Po co tak komplikować sprawę, jeśli można to w szybki sposób uprościć i zastosować od razu czynsz efektywny? Po co właściciele stosują takie zachęty i dodatkowe korzyści? Czy im to się opłaca?
Tego rodzaju zachęty, zwłaszcza na początku komercjalizowania nowych obiektów jak i również przy pozyskiwaniu nowych najemców na wolne powierzchnie, zdają się być niezwykle atrakcyjną okazją. Nie trzeba od razu płacić pełnego czynszu. Ponadto ma się lepszą płynność, dopóki nie uda się zapełnić powierzchni magazynowej. Przy 12-miesięcznym okresie rent free z całą pewnością zapełnienie wszystkich metrów kwadratowych będzie zadaniem możliwym do zrealizowania.
Prawda leży tak właściwie gdzieś pośrodku. Najważniejsze jest, aby zrozumieć, jak to działa i nie wpaść w pułapkę. Rzeczywiście tego rodzaju zachęty znacząco mogą pomóc przy zarządzaniu kosztami magazynu w okresie rozruchowym, ale trzeba pamiętać, że w momencie, gdy skończą się te wszystkie korzyści to nie będzie się płaciło czynszu na poziomie 3,76 € (czynszu efektywnego), ale na poziomie 4,80 € (czynsz bazowy), a to już prawie 30 % różnicy. Planując swoje przychody i koszty trzeba być gotowym na to, że przychody w przyszłości będą musiały pokryć wyższy czynsz, a poprawiona płynność finansowa w pierwszym okresie znacznie się pogorszy, gdy nadejdzie koniec zachęt.
Pojawia się też pytanie czy taki układ opłaca się właścicielom powierzchni magazynowych? Czy oni mają tak świetną płynność i sytuację finansową, że mogą sobie pozwolić na finansowanie tych wszystkich zachęt i korzyści? Po raz kolejny odpowiedź nie jest taka prosta. Po pierwsze z reguły to nie oni finansują te wszystkie zachęty (tylko fundusz lub bank finansujący budowę). Po drugie znaczna część hal magazynowych, czy to pojedynczych czy w dużych pakietach, w ostatnich latach wielokrotnie przechodziła z rąk do rąk (od deweloperów, poprzez mniejsze fundusze prywatne, po duże fundusze giełdowe - amerykańskie, azjatyckie i europejskie, w które inwestują drobni inwestorzy).
Tego typu transakcje posiadają wiele szczegółów, które mogą się różnić w zależności od tego na jakim etapie znajduje się dana nieruchomość. Każdy właściciel posiadający skomercjalizowaną nieruchomość (wynajętą na jak najdłuższy okres) chce doprowadzić do jej sprzedaży. W tym celu należy dokonać wyceny według możliwości generowania przyszłych przychodów. Kluczową rzeczą w procesie wyceny przyjmuje się przychody generowane przez nieruchomość według czynszu bazowego (czyli 4,80€ w naszym przypadku). Czynsz efektywny nie ma tu żadnego znaczenia, bo każdy z nich przyjmuje, że wszystkie zachęty, nawet prowizja pośrednika były jednorazowymi „kosztami pozyskania klienta”, a w przyszłości przychód będzie generowany już tylko według stawki czynszu bazowego. Wspomniane wcześniej 30 % różnicy w cenie czynszu (z naszego przykładu powyżej) to również 30 % różnicy w wartości takiej nieruchomości do sprzedaży.
Łatwo można wysnuć wnioski, że każdemu deweloperowi czy właścicielowi powierzchni, który planuje sprzedać swoją skomercjalizowaną nieruchomość zależy na tym, aby czynsz bazowy był jak najwyższy. Im wyższy czynsz bazowy tym większa wartość nieruchomości.
Po kryzysie nieruchomościowym z 2008 roku tego typu schematy powstawały już w okolicach 2010 - 2012 roku. Przez to mogło się mieć wrażenie, że jest to budowanie kolejnej bańki nieruchomościowej, która znowu doprowadzi do kryzysu. Później pomysły na dokładanie kolejnych „inżynierii finansowych”, ubieranie tego samego czynszu i wartości nieruchomości w kolejne warstwy i opakowania były coraz to nowsze. Minęło kilkanaście lat, które utwierdziło nas w przekonaniu, że ta bańka nie pęknie. Część z nas skierowało nawet myśli na drogę weryfikacji czy to na pewno tylko nadmuchana bańka nieruchomościowa. Na rynku dochodzą nowi gracze, nowi najemcy, nowe fundusze i ci, którzy lepiej znają się na tych mechanizmach i schematach zarabiają bardzo dużo, a ci, którzy nie nadążają za rynkiem nieruchomości komercyjnych ponoszą znacznie wyższe koszty, których pierwotnie nie planowali.
Z pewnością da się usłyszeć głosy, że 4,80 € nie jest bardzo wysoką stawką. Teoretycznie tak, ale do tego dochodzi opłata serwisowa (płatna nawet w okresie rent free), do tego dochodzą koszty mediów, na których wysokość ma się bardzo ograniczony wpływ, a ostatnio w naszym przypadku pojawiły się dodatkowe opłaty za omin lub omax przy zużyciu gazu, więc koszty znacznie rosną. Warto podkreślić, że jest to jedynie aspekt finansowy. Schemat opisany powyżej to tak naprawdę dopiero początek naszego cyklu informacyjnego, bo poza samymi finansami jest jeszcze wiele innych rzeczy, na które trzeba będzie zwrócić uwagę. Do tego dochodzą koszty inwestycji w infrastrukturę, dostosowywanie oświetlenia awaryjnego, przeróbki w instalacji hydrantowej, tryskaczówki i sporo innych kosztów, o których można nie wiedzieć przed dokonaniem wynajmu powierzchni magazynowych.
Co to jest service charge i jaki to ma wpływ na koszty?
Jak zarządzać kosztami prądu i gazu (szczególnie w zimie)?
Pułapki, na które trzeba zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy najmu (gwarancja, okres, zgody, pozwolenia).
Zachęcamy do stałej obserwacji social mediów Point of View, by być na bieżąco z wiedzą ze świata logistyki i gospodarki magazynowej.
