W poprzednich częściach naszego cyklu NAU(logisty)KA wytłumaczyliśmy, jak wygląda, w ujęciu makroekonomicznym, rynek logistyczny w Polsce od czasu COVID-u, a także, na co warto zwracać uwagę, jeśli ktoś zdecyduje się na wynajęcie magazynu we własnym zakresie.
Nie będziemy nikogo przekonywać, dlaczego korzystanie z outsourcingu usług logistycznych jest lepsze od własnego wynajmu. Zdajemy sobie sprawę, że oddanie swoich operacji logistycznych nie jest korzystne dla wszystkich. Aby współpraca na linii Operator Logistyczny – Klient dobrze się układała, u podstaw powinno znajdować się jak najlepsze zrozumienie czym, tak właściwie charakteryzuje się korzystanie z zewnętrznego operatora, a czym zorganizowanie logistyki we własnym wynajętym magazynie oraz jakie koszty się z tym wiążą.
W tym artykule skupimy się na dalszej analizie kwestii kosztowych związanych z wynajmem powierzchni magazynowych w nowoczesnych parkach logistycznych. Zapraszamy do lektury!
Na rynku usług logistycznych działamy już od ponad 20 lat. Mamy wieloletnie doświadczenie w wynajmowaniu powierzchni magazynowej, zarówno jako wynajmujący, jak i najemca, jednak nadal pojawiają się sytuacje, które potrafią nas zaskoczyć. Przykład? W 2024 roku przez naszego wynajmującego zostaliśmy obciążeni bardzo wysoką opłatą OMIN za rzekome niewykorzystanie zamówionej ilości gazu. Szczegóły później w dalszej części tego artykułu.
W ostatnim artykule opisaliśmy, jakie są różnice pomiędzy czynszem bazowym a czynszem efektywnym oraz odpowiedzieliśmy na pytanie, jak poprawnie liczyć zachęty typu rent free lub kontrybucja.
W tej części cyklu opiszemy, z jakimi dodatkowymi kosztami przy wynajmie magazynu trzeba się liczyć oraz wskażemy te obszary, na które warto zwrócić uwagę w momencie decydowania się na wynajęcie powierzchni magazynowych we własnym zakresie.
Czym jest opłata SERVICE CHARGE? Jest to tzw. opłata eksploatacyjna, która pokrywa rzeczywiste koszty zarządzania wynajmowaną powierzchnią magazynową. Jeszcze kilka lat temu opłaty eksploatacyjne były na poziomie 4,50 - 5 zł za m² wynajmowanej powierzchni. Obecnie opłaty te to koszt pomiędzy 6,50 - 8,50 zł. Wzrost ceny service charge sprawia, że wskazana opłata stanowi coraz bardziej znaczącą część w całkowitym koszcie wynajęcia magazynu.
WAŻNE! W przypadku wynajmowania magazynu we własnym zakresie należy mieć świadomość, że opłaty eksploatacyjne trzeba płacić nawet w okresie rent free.
Opłata eksploatacyjna jest liczona ryczałtowo z góry, a wynajmujący ma obowiązek przygotowania rzeczywistego rozliczenia kosztów poniesionych w danym roku (czasami 2 razy w roku). Po otrzymaniu rozliczenia, jeśli rzeczywiste koszty były niższe niż zapłacona kwota ryczałtowa, wynajmujący zwróci nam nadpłatę, ale jeśli rzeczywiste koszty eksploatacyjne były wyższe niż zapłacony ryczałt to będziemy zobowiązani dopłacić różnicę.
- Podatek od nieruchomości,
- ubezpieczenie,
- koszty mediów w częściach wspólnych,
- sprzątanie części wspólnych,
- zarządzanie nieruchomością (z reguły przez zewnętrzny podmiot),
- koszty ochrony,
- koszty przeglądów technicznych oraz
- koszty remontów (im starszy budynek, tym więcej niezbędnych remontów).
Największe koszty to z reguły podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i ochrona. Pozostałe koszty są już typowymi kosztami eksploatacyjnymi utrzymania nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że najemca nie ma wpływu na, to kogo właściciel weźmie do wykonania przeglądów, ochrony czy innych prac, a z reguły jest to wykonywane przez duże korporacje, co oznacza wysokie stawki.
Nie mamy wpływu, jakiej wysokości będą to koszty, bo to wynajmujący decyduje, kogo wybierze na zarządcę czy różnych podwykonawców i ile im będzie płacił.
Najważniejszą rzeczą, którą wynajmujący próbują forsować nieświadomym najemcom to sposób, w jaki będą dzielone całkowite koszty eksploatacyjne, tj. czy opłaty eksploatacyjne będą liczone:
1) za udział wynajmowanej powierzchni w stosunku do całkowitej powierzchni centrum logistycznego,
2) czy może za udział w wynajmowanej powierzchni w stosunku do całkowitej wynajętej powierzchni w centrum logistycznym.
Drobna różnica w nazwie, czyż nie?
Nie ma problemu, jeśli całe centrum logistyczne jest skomercjalizowane, czyli wynajęte. Problem może pojawić się w momencie, kiedy powierzchnie w naszym centrum logistycznym zaczynają się zwalniać. W pierwszym przypadku całość kosztów pozostaje bez zmian i jest dzielona tylko na ilość metrów, które my mamy. W drugim przypadku całość kosztów jest dzielona na powierzchnie wynajętą (a nie całkowitą), czyli na tych najemców, którzy są w naszym centrum logistycznym. Jest to o tyle kluczowe, że jeżeli w jakimś parku logistycznym połowa powierzchni jest niewynajęta (a wolnych powierzchni w różnych regionach w Polsce jest coraz więcej) to można w rozliczeniu rocznym zostać zaskoczonym znacznie wyższą opłatą eksploatacyjną, niż było to ustalane w budżecie.
Jaka to jest skala? Przyjmując nasz przykład z II części NAU(logisty)KI może się okazać, że nasze oczekiwania nijak mają się do rzeczywistych kosztów.
Przykład z poprzedniego artykułu, gdzie pokazaliśmy przykładowy czynsz wynajęcia magazynu o powierzchni 10 000 mkw.
Początek umowy średnia z umowy stawka po zakończeniu zachęt
(w okresie rentfree (czynsz efektywny) (czynsz bazowy)
Czynsz ( naszego przykładu) €0 (0 PLN) €3,76 (16,17 PLN)* €4,80 (20,65 PLN)
Service Charge ver min ver średnia ver. max
6,50PLN 8,5 PLN 8,5x2 =17 PLN
SUMA 6,5PLN 24,67PLN 37,65 PLN
Koszt wynajęcia magazynu
(czynsz plus service charge** 65tys PLN 246,7 tys PLN 376,5 tys PLN
*przyjęliśmy kurs € - 4,30 PLN
** 10000 m² z naszego przykładu z 2 części.
Oznacza to, że jeśli nie zna się dobrze mechanizmu wykorzystywanego do budżetowania to nawet kiedy ma się świadomość, że okres rent free się kiedyś skończy i trzeba będzie zacząć płacić czynsz normalnie, to różnica w czynszu wynajęcia magazynu o powierzchni 10 000 m² może nas kosztować nawet 130 000 zł (prawie 35%) miesięcznie. To może mieć już ogromny wpływ na rentowność.
To z jakimi dodatkowymi kosztami powinien się liczyć najemca?
KOSZTY MEDIÓW
Media to głównie gaz (ogrzewanie) i prąd (oświetlenie, ładowanie wózków, zasilenie stacji roboczych i wszystkich innych urządzeń elektrycznych). Ogólna zasada jest taka, że im nowsza hala tym koszty mediów powinny być niższe (lepsza efektywność energetyczna, bardziej wydajne i sterowalne oświetlenie). Do mediów trzeba też doliczyć wodę, która nie powinna stanowić znaczącego kosztu. Dochodzi jeszcze Internet, który w dzisiejszych czasach teoretycznie jest standardem, ale nie zawsze jednak jest on w nowych centrach logistycznych, a podłączenie się do światłowodu może być dość kosztowne.
Największe koszty mediów to zdecydowanie prąd i gaz. To właśnie na nich skupimy się w dalszej części artykułu.
Tak jak w przypadku SERVICE CHARGE, tak i koszty mediów w poprzednich latach nie stanowiły tak znaczącego obciążenia w proporcji do kosztu całkowitego najmu. Wojna na Ukrainie, decyzje polityczne, inflacja sprawiły jednak, że rynek się bardzo mocno rozregulował. Ceny gazu poszybowały do góry – szczególnie gaz ziemny (z sieci gazowej). Niektórzy zdecydowali się na instalację zbiorników na gaz płynny, co w pewnym okresie (2022 czy 2023) było korzystne. Obecnie (II kwartał 2024 roku) już tak nie jest, więc gaz ziemny nadal jest dominującym źródłem ogrzewania hal magazynowych.
1) W przypadku gazu ziemnego używanego do ogrzewania hali trzeba zamawiać jego roczne zużycie na początku roku, co może stanowić duże utrudnienie. Trudno jest przewidzieć realne zapotrzebowanie na dany rok.
2) Za gaz należy płacić cały rok (nawet w okresie, gdy nie używamy) za „gotowość” i zadeklarowaną ilość (powiedzmy utrzymanie przyłącza).
3) WAŻNE! Negocjując warunki najmu powierzchni magazynowej, trzeba się dowiedzieć, w jaki sposób gaz będzie rozliczany i czy powierzchnia (moduł), którą jesteśmy zainteresowani, ma oddzielny licznik. To pozwoli nam mieć pewność, że zapłacimy tylko za gaz, który zużyjemy. W miesiącach zimowych przy ujemnych temperaturach koszty gazu są naprawdę znaczące. Im wyższą chcemy utrzymać temperaturę w hali, tym koszty będą większe. Jeśli poszczególne moduły nie mają swoich podliczników, to wynajmujący dzieli koszty gazu (ogrzewania) na wszystkich najemców. Może się, więc tak zdarzyć, że nawet jak pilnuje się, żeby nie grzać nadmiernie i efektywnie zarządzać zużyciem to przez sąsiada, który tego nie robi, można nabawić się znacznie wyższych kosztów, niż się oczekiwało.
4) Podobnie jak w przypadku kosztów eksploatacyjnych opisanych powyżej należy sprawdzić, jak te koszty są dzielone. Czy:
- udział w całkowitej powierzchni magazynu,
- udział w wynajętej powierzchni magazynu,
- czy tylko według posiadanego podlicznika.
Różnice w obciążeniach mogą być naprawdę wielkie.
| 5) Wisienka na torcie - coś, z czym jako Operator Logistyczny, funkcjonujący na rynku już od ponad 20 lat, spotkaliśmy się po raz pierwszy - rozliczenie Omin (lub Omax). Okazało się, że w przypadku jednej z nieruchomości, którą wynajmujemy właściciel (albo zarządca) nie dopilnował, aby sprawdzić, ile gazu powinien zamówić na rok 2023 i 2024. Według normalnych zasad o takie informacje powinien wystąpić do wszystkich najemców z wyprzedzeniem i wtedy na podstawie zebranych prognoz zamówić odpowiednią ilość gazu od dostawcy. W naszym przypadku, pomimo iż zużyliśmy w 2023 roku więcej gazu niż w 2022 to i tak właściciel obciążył nas kosztem ponad 50 000 zł opłaty Omin – czyli, zarzucając nam, że zużyliśmy za mało gazu – mniej niż zarządca zamówił. Jak to się stało? Zarządca nie zapytał najemców o ich prognozy. Dodatkowo w międzyczasie duża część powierzchni w naszym budynku (około 40%) zwolniła się w wyniku czego stoi pusta. W efekcie zużycie w całym budynku było znacznie mniejsze niż zostało zamówione, więc dostawca gazu naliczył dodatkowe opłaty za niewykorzystany gaz. Absurd? Zdecydowanie tak. Zapłaciliśmy za niewykorzystany gaz, pomimo iż zużyliśmy go więcej? Tak. Czy możemy coś z tym zrobić? Nie. Umowa ma zapis, że musimy pokrywać wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości – nawet jeżeli to ktoś inny popełnił błąd. Warto zauważyć, ile firm produkcyjnych, które do produkcji wykorzystywało gaz, miało problemy finansowe albo ostatecznie zbankrutowały. Nawet dzisiaj w 2024 roku dowiadujemy się z mediów o kolejnych zamykanych zakładach produkcyjnych ze względu na zbyt wysokie koszty gazu. |
Jak wygląda sytuacja z prądem? Tu też jest mocny galimatias. Do mniej więcej 2021 roku (niektórzy dłużej), przedsiębiorcy mieli wynegocjowane i ustalone stałe ceny prądu na dany rok od swoich dostawców. Ceny te były mniej więcej w przedziale 300 - 500 zł za MWh. W momencie wybuchu wojny na Ukrainie rynek prądu akurat przechodził kolejne etapy uwolnienia rynku. Ceny wówczas poszybowały do góry. Pod koniec 2022 roku przedsiębiorcy dostawali propozycje umów za prąd na 2023 np. za MWh 2000 zł, ale byli też tacy, którzy dostali propozycje nawet ponad 3000 zł za MWh). Wiele firm (szczególnie produkcyjnych, ale też z branży gastronomicznej) stanęło przed widmem bankructwa. Sytuację trochę uratowała tarcza antyinflacyjna, którą Rząd wprowadził dla Małych i Średnich Przedsiębiorstw. Tarcza właśnie się kończy i dopiero teraz okaże się, jakie stawki zarządcy i właściciele centrów logistycznych wynegocjowali z dostawcami prądu.
Czy można to było zrobić lepiej? Można. Point of View jako właściciel części nieruchomości, którymi zarządza, musi kupować i budżetować ceny prądu z wybranym dostawcą. W naszym przypadku jest to o tyle ważne, że część z naszych najemców prowadzi działalność produkcyjną, więc nasze całkowite zużycie prądu jest bardzo duże. W takim przypadku posiadanie dobrego i wiarygodnego dostawcy oraz doradcy jest bardzo ważne.
POV już od kilku lat ma umowę na zakup energii elektrycznej z Fortum. Mamy bardzo doświadczonego doradcę, który regularnie analizuje, co dzieje się na rynku cen prądu i jakie są prognozy na kolejne miesiące, kwartały czy lata. Dzięki tej umowie możemy zakontraktować cenę prądu na giełdzie spot albo stałą cenę na dany okres. Jeśli nie zakontraktujemy jakiegoś okresu, wówczas jesteśmy rozliczani po cenie spot z każdego dnia danego okresu. W ten sposób koszt za zużytą energię (za 04/2024) wyniósł nas 348,93 zł/m².
Cena jest bardzo ważna, ale warto zwrócić też uwagę na zużycie ilościowe. Ważne jest na przykład oświetlenie dostępne w hali. Czy jest ono ledowe, czy w starych technologiach, czy jest inteligentne sterowanie natężeniem oświetlenia, czy są czujki ruchu i inne nowoczesne rozwiązania ograniczające zużycie prądu. Wymiana oświetlenia tradycyjnego na ledowe to oszczędności około 50% zużycia prądu. Zastosowanie nowoczesnego sterowania tym oświetleniem (np. Dali) może wygenerować dodatkowe 50% mniejsze zużycie.
Podsumowując,jeśli ktoś decyduje się wynająć magazyn we własnym zakresie, musi wiedzieć, jak wygląda zarządzanie cenami i zużyciem mediów. Trzeba mieć świadomość, na jakie aspekty i zapisy w umowach zwracać uwagę. Są niestety rzeczy, na które nie ma się wpływu i trzeba polegać na tym, co zrobi zarządca lub właściciel danej hali.
Efekty kosztowe można pokazać na przykładzie naszych doświadczeń z roku 2023. Dział finansowy Point of View bardzo szczegółowo analizuje i liczy wszelkie koszty i wskaźniki tak, aby firma mogła lepiej zarządzać zarówno zużyciem, jak i cenami. Zależy nam również na tym, abyśmy dokładnie wiedzieli, co i ile nas kosztuje, bo od tego będą zależeć nasze stawki usług oraz nasza rentowność.
W magazynie, w którym ponieśliśmy najwyższe koszty mediów (w tym, w którym zostaliśmy obciążeni kosztami Omin) koszty mediów za cały 2023 rok wyniosły prawie 64zł/m² rocznie, czyli € 1,24 (5,33zł) miesięcznie.
W magazynie wynajmowanym, w którym ponieśliśmy najniższe koszty zużycia mediów – koszty za cały 2023 rok wyniosły około 24 zł/m² rocznie, czyli € 0,47 (2 zł) miesięcznie.
W nieruchomościach należących do nas, które nie są najnowszymi powierzchniami i w których efektywność energetyczna na pewno jest sporo gorsza niż w nowoczesnych parkach logistycznych, dzięki sprawnemu zarządzaniu zużyciem, ale też i odpowiedniej wiedzy w negocjowaniu stawek, koszty mediów wyniosły nas pomiędzy 15 - 20 zł rocznie – czyli średnio € 0,33 (1,42 zł).
Tak, więc wracając do naszego przykładu z poprzedniego artykułu (wynajem magazynu o powierzchni 10000 m²) i informacji powyższych nasz dotychczasowy koszt miesięczny magazynu, uwzględniając koszty mediów, może wzrosnąć o:
53 300 zł, czyli tak jak w przypadku najdroższego magazynu, który wynajmujemy,
20000 zł, czyli tak jak w przypadku najtańszego magazynu, który wynajmujemy oraz
14 200 zł, czyli tak jak w przypadku nieruchomości zarządzanych przez nas.
Są to opłaty miesięczne i z całą pewnością warto je znać, bo wpływają nie tylko na ponoszone przez nas koszty, ale również na naszą rentowność. W przypadku Point of View taki wynik udaje się osiągać między innymi dzięki dwóm instalacjom paneli słonecznych na dachach o mocy 100 KW. W planach mamy już kolejne inwestycje na 500 KW, co pozwoli nam na skuteczne zredukowanie kosztów mediów.
W kolejnej części naszego cyklu omówimy między innymi pułapki, na które trzeba zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy najmu (gwarancja, okres, zgody, pozwolenia).
Zachęcamy do stałej obserwacji social mediów Point of View, by być na bieżąco z wiedzą ze świata logistyki i gospodarki magazynowej.
